天下第一难！曾经上海数十万家庭人均居住面积不到4平米，如何让旧改进入快车道?

上海居，大不易。住房，曾是上海人心中的一道痛。住亭子间、烧煤球炉、用手拎马桶，是多少上海家庭日常生活的真实写照。上世纪90年代初，上海有数十万户家庭的人均居住面积低于4平方米，还有3万多户人均居住面积不到2.5平方米。

解决老百姓的住房难，是关乎上海改革、发展和稳定的大局问题，始终被放在重要位置。1992年，“斜三基地”以土地批租推进旧区改造，开创了以社会资金加快旧改的新路，原来因资金短缺瓶颈跨不开步子的上海旧改如逢甘露；本世纪初，在“价值互换”理念的指导下，上海探索出核心为公开透明的“阳光动迁”，让上海的旧改工作真正步入了“快车道”；近年，城市更新理念的引入，更多地将历史文化保护和改善居民生活有机地结合起来，让居民不搬离原址，生活也能得到改善，城市文脉也得以留存。正是一次次敢为人先的改革突破，破解了旧改中的难题、推动了城市住宅建设，才让今天的上海人能更有尊严地生活。

【亲历者说】告别“温吞水”煮沸，旧改走上快车道

高宝泉（原卢湾区住宅建设办公室主任）：

上世纪90年代之前，徐家汇路一带是棚户区集中地。斜三基地就在其中，面积3公顷多，有1000多户居民、20多家小工厂，居民生活条件恶劣，要生炉子、拎马桶，小工厂与居民区犬牙交错，房屋结构也非常差。基地旁边就是臭水浜——日晖港，还有一个粪码头。

当时的旧改资金主要来自政府财政。上世纪80年代，上海每年只能拆危棚简屋和二级以下旧里15万平方米，与总量相比，杯水车薪。斜三基地当时虽被列为上海23片重点旧城改造项目之一，也迟迟无法实施。原卢湾区在推进基地改造之初，就设想能以此为试点在招商引资上进行一些新探索。
几经周折，1991年上半年，我们找到了香港中国海外发展有限公司，这是一家设在中国香港的房地产开发企业，隶属国家建设部下的中建总公司。公司的老总孙文杰是位上海人，他对上海比较了解，当时他反复到斜三基地察看，觉得项目所处的地段不错。但他也有顾虑，问我们“怎么能保证良好的投资环境和合作顺利进行？”原卢湾区委区政府在合作谈判中表现出巨大的诚意与改革的魄力，就动迁工作、日晖港填浜埋管、道路拓宽等方面给出了明确的答复，让他最终下定决心。
合作谈判是一个复杂的过程，按照当时的土地管理政策和我们原来的谈判思路，斜三基地原址只能建造侨汇房，但这样一来销售对象就受到很大的限制。

最终 ，斜三基地以土地批租的形式进行了改造，对投资方来讲，意味着房子完全市场化、商品化了，这一土地出让形式真正实现了与国际接轨。

张国樑（上海安佳房地产动拆迁有限公司总经理）：

我从1985年开始从事动拆迁工作，33年来参与与组织（征收）居民近4万户。上世纪90年代后，城市旧改速度加快，动迁户多了，利益诉求也多起来。当时的动拆迁行业刚刚市场化，操作中不规范、不透明的情况，动拆迁中也会有“先紧后松”的操作，造成了“谁先走谁吃亏”。动迁基地还是有动迁户 “闹”“拖”“钉”现象，本来老百姓得实惠的动迁，就会被拖延几年。

2002年，一个偶然的机遇让我试水“阳光动迁”。当年，上海一家大医院为建造门急诊大楼要对职工居住的新公房进行动迁，涉及61户居民。我向居民承诺，将把所有动迁的方案和标准合盘脱出，并且不搞前紧后松的政策。最终，每户的补偿情况都晒出来，而且补偿政策全部上墙公示，做到前后一致。居民们非常支持，动迁推进比较顺利。
005年5月，卢湾区五里桥街道788户居民为世博园区而动迁，我在这个项目中向居民承诺：一期、二期始终做到补偿标准适用一致、前后操作执行一致，如不一致，公司保证向该动迁户补发所有差价。当年12月，原卢湾区在全市率先完成了世博园区动迁。

动迁中心摆入了触摸屏，动迁政策、房屋面积、居民人口、安置房源、补偿安置款、最新签约等信息在触摸屏上“触手可及”，大大增加了信息的透明性；动迁居民的签约文本转化为不可更改的电子协议，杜绝了“暗箱操作”。这一系统后来在上海全面推广，一些外省市也尝试引入。

宣一洲（原虹口区动拆迁总指挥部常务副总指挥）：

虹镇老街，曾经是上海市中心城区最大的棚户区，逾1.4万户人家、约90万平方的危棚简屋。与外滩直线距离仅3公里，却是一片都市洼地。

第一块地的动迁很顺利，1997年当年动迁并腾地，瑞虹新城一期顺利开工。当时上海电视台《智力大冲浪》节目有个环节叫《七八七八讲平方》，优胜者可奖励一套房，瑞虹新城就是那时候出名的。
然而，由于虹镇老街年代久远、人员复杂、社会矛盾聚集等，旧改项目启动16年后，成功动迁的面积却刚刚过半。“温吞水”迟迟烧不开，缘自政策的模糊。居民习惯于“既数人头、又数砖头、还添浇头”的动迁理念，动迁户与动迁方总是经历从扯皮到谈判的过程。为获取额外补偿而迁户口、假离婚，在虹镇老街是家常便饭；不善辞令的“老实人”，往往要吃“哑巴亏”。

没有公正公平，怎么可能有效率？

在与动迁居民沟通时,我们常打这样的比方：“只有‘直筒裤’，没有‘喇叭裤’，所有政策一通到底。”我们还采用第三方介入机制，请律师参与政策制订、宣传，并由人大代表、政协委员等组成监督小组对执行过程进行监督。

阳光、公开、透明的旧改新政彻底打消了虹镇老街居民内心的疑惑，自此终于“温吞水”煮沸，旧改走上快车道。

【四十年来】

最终指向，皆为居民更美好的生活

打浦路上的海华花园，4幢隽秀挺拔的31层大厦，就是在当年斜三基地原址上建起来的商品房小区。1992年，斜三基地以土地批租推进旧区改造，开创了以社会资金加快旧改的新路。

斜三基地之后，黄浦区北京东路71号街坊、普陀区长寿路、原闸北区天目西路等危棚简屋集中地块均通过土地批租进行改造，而且大部分地块都实现了当年批租、当年动迁、当年开工。

为了鼓励外资改造危棚简屋，上海还推出了减免或缓交土地使用费、实施财政补贴等优惠政策，各区都投入大量人力与精力，形成了“千军万马搞旧改”的局面。当时浦东新区规定，投资回报率低于10%的危旧改造地块，其土地出让金可以全额返还，回报率在10%至30%范围内的，土地出让金返还50%。棚户区改造量占上海总量四分之一的杨浦区，1994年之后，年年制订旧区改造的目标责任制，把旧区改造任务的完成与各级领导的政绩挂起钩来。据统计，1992年到1995年，上海通过土地批租拆除的危棚简屋面积近100万平方米。

土地批租的改革突破，让很多过去根本无法解决的难题迎刃而解。普陀区的“两湾一宅”是上世纪90年代上海面积最大、人口密度最高的棚户区。从上世纪80年代末，普陀区政府就在酝酿对这一地块进行改造，但因资金无法落实难以实施。1997年，普陀区引起中远集团作为“两湾一宅”的开发商，一举解决了资金上的难题。用了不到10个月，“两湾一宅”棚户区就实现了土地腾空。1999年7月，中远两湾城打下第一根桩。